Lån til andelsbolig – Hvordan
De hurtige:
- Du kan få et lån til omkring 5% ÅOP
- Du kan ikke få et lån i en kreditforening til 0,9%
- Andelsforeningen kan se hvor meget du låner
- Du kan måske kun låne 80% af andelsværdien
Andelsboliglån – Hvordan?
Når I er blevet interesserede i en andel, måske en lejlighed eller et hus / rækkehus, ja så er det tid ti l at se nærmere på, hvad en andelsboligforening egentlig er og hvordan økonomien i den skals foreninger er sammensat.
Det er meget vigtigt, at I bruger tiden på, at sætte jer GRUNDIGT ind i, hvad en andelsforening egentlig er for noget og hvordan de finansieres.
Jaja, tænker du nok, men lad os sige det sådan, I kan komme virkelig galt afsted, hvis I ikke tjekker andelsforeningens økonomi før en underskrift.
Hvad er en andelsforening
Ideen med andelsforeningerne var i sin tid, at man lavede et fælleslån og etablerede en masse boliger.
Hver boligejer skulle så betale en bestemt sum for at få en lejlighed og derefter en afgift til foreningen hver måned.
Man køber med andre ord en andel af den samlede forenings ejerskab – du køber en andel af f.eks. værdien af 150 lejligheder i København.
Det er faktisk lidt som en aktie, du køber en andel af en forening, og ejer derefter en andel af hele andelsforeningen.
Økonomien i en andelsforening
Da foreningen blev oprettet i sin tid, blev der optaget lån til at betale en bygherre for lejlighederne og de lån er der blevet afbetalt på lige siden, hver eneste måned.
Lad os tage et simpelt eksempel:
Der blev opført 20 små rækkehuse og det kostede 25 millioner at lave dem.
Andelsforeningen lånte derfor 25 millioner.
Udgifter til at betale de låne som andelsforeningen har tegnet på de 25 millioner, skal de 20 andelshavere være med til at betale hver måned.
Ud over afdrag på lån, skal de også være med til at betale for andre fællesudgifter i foreningen, det kan f.eks .være græsslåning, snerydning, opsparing til ny vej og opsparing til vedligehold af boligerne.
Samlet set udregnes et månedligt beløb pr. andel, der dækker alle omkostningerne.
Det kan f.eks. være 5.000 om måneden.
Ud over de 5.000 kroner til andelsforeningen, skal du selv betale for det lån du har optaget for at købe andelen.
Du skal både betale lån og boligafgift hver måned
Du skal med andre ord både betale for lånet du optager for at købe andelsboligen hver måne do gen boligafgift til andelsforeningen hver måned.
Det er netop derfor mange pensionister vælger at købe en andelsbolig.
Sælger du et hus med masser af friværdi, kan du bruge friværdien til at købe en andelsbolig og efterfølgende, skal du kun betale boligafgift til andelsforeningen hver måned.
Du kan dermed komme ned på kun at skulle betale omkring 3.000 om måneden og dit hus / lejlighed bliver komplet vedligeholdt uden du skal betale ekstra for det.
Det eneste du selv skal sørge for, kan være klipning af en hæk, slå lidt græs og ellers slappe af i din have.
Gå uden om Andelsforeninger med dårlig økonomi
En Andelsforening styres af helt almindelige mennesker, der for i foreningens boliger.
Det betyder, at det ikke nødvendigvis er en professionel bestyrelse, der forvalter foreningens økonomi og derfor er der gennem årene set eksempler på mange andelsforeninger, der har lavet mystiske lån i håb om at spare penge og få en lavere boligafgift pr. måned.
De har brændt nallerne og opdaget at f.eks. SWAP lån ikke er et hit.
Du bør tjekke hvilken type af lån andelsforeningen har og være særligt opmærksom på lån, der har en kort levetid f.eks. F10 lån og afdragsfri lån.
Detaljen er, at foreningen måske har lavet et F10 lån uden afdrag for at få luft i økonomien, men hvad sker der når de 10 år er gået? Er der taget højde for det, eller skal der genfinansieres, så boligafgiften stiger?
Det er med andre ord vigtigt, at få en erfaren boligadvokat med på din side, før I køber en andelsbolig.
Boligadvokaten kender alle de områder, der kan give hovedpine efterfølgende og sørger for at tjekke alt igennem og vejlede jer til om det er et godt køb eller noget, der på sigt kan blive MEGET dyrt.
Vedligeholdelsesplanen på ældre andelsboliger
Er økonomien okay, er der stadigvæk et enormt vigtigt punkt, som bør undersøges og det er vedligeholdelsesplanen.
Når en andelsforening dannes, laves en 30 år vedligeholdelsesplan, så der kan afsætte passende beløb til f.eks .nye vinduer etc.
Det er bare ikke alle andelsforeningers bestyrelser, der synes det er fornuftigt , at fælge den anbefalede vedligeholdelsesplan, så de laver da bare lige deres egern version, hvor der ikke afsættes penge til nyt tag og vinduer etc.
Det betyder med andre ord, at du kan ende med at flytte ind i en bolig, hvor der IKKE er afsat midler til et nyt tag, trods andelsforeningen er mere end 30 år gammel.
I den situation betyder det, at der er påtænke optagelse af nye lån i andelsforeningens friværdi, som på sigt vil betyde, at du som andelshaver vil komme til at betale for det nye tag via din boligafgift, som naturligvis skal øges.
Det der i praksis er sket er, er at foreningens bestyrelse har valgt IKEK at spare op til nyt tag og få en lavere boligafgift i de 30 år.
Dem der har boet der, har med andre ord boet der billigere end de skulle og det kommer du nu til at bøde for.
Det er meget typisk og det gælder både tag og vinduer, som er de store poster – De skydes hen i fremtiden, primært fordi bestyrelsen er egoistisk og ved de alligevel er kradset af, når problemet kommer.
Er der ikke afsat en pulje af midler til tag og vinduer, ja så må du forvente boligafgiften kommer til at stige, når det er på tide at udskifte.
Få det billigste låne til din andel
En andelsbolig kan ikke finansieres via realkredit, det er lovbestemt og derfor kan du kun få et lå i banken.
Det koster 25.000 at oprette et andelslån, det er statsafgift.
Heldigvis vil bankerne meget gerne låne ud til andelsboliger og derfor er renten presset godt ned og du kan i dag få et lån til omkring 3 – 5%
Det er jo så desværre ikke helt nede på de 3% som en almindelig bolig, kan låne til.
Det er derfor dyrere at låne til en andelsbolig.
Vi anbefaler, at du får flere lånetilbud, så du er sikker på, det lån du får er til en lav pris.