Boliglån hvordan?

Er du førstegangskøber af bolig vil selve boliglånet få dig til at nedsmelte med blod ud af næseboerne – ganske enkelt.

Det er komplet irriterede latterligt åndssvagt kompliceret, at lave et boliglån, hvis du gerne vil have den laveste rente.

Men vi tager opgaven seriøst og viser dig her, hvordan du kan låne sikkert med høj rente og usikkert med meget lav rente.

Kurs og rente – ikke det samme.

Når vi snakker boliglån, ja så skal vi både se på kurs op obligationer og rente.

Når du beder banken om et lån til din bolig, vil de bede deres samarbejdspartner om at sælge obligationer og de vil få en kurs alt efter hvordan markedet er på det tidspunkt de bliver udbudt.

Hvis du vil låne 1. million, bliver der sat obligationer med en værdi af 1 millioner til slag og alle kan købe dem.
Hvis ingen køber til kurs 100, så sænkes kursen til 99, for at se om der er købere til den kurs og sådan bliver man ved, til alle obligationer er solgt.

Kursen bliver derfor ikke 100, men nok nærmere 95 og det betyder, at det lån du har optaget til kurs 100 og 2% ikke bliver helt som du regnede med, for obligationerne blev købt til kurs 95 og der for får du en højere effektivrente.

Kursen er derfor enormt vigtig, ikke kun pålydende rente.

Lad os tage et eksempel fra 2022

En boligejer ønsker at refinansiere sit boliglån for at få en ny periode med rentefrit lån.

Boligen bliver genvurderet af en kyndig ejendomsmægler og prisen fastsættes til 1.8 million ( salgsprisen vil altid være et par 100.000 over).

Altså en gedigen bolig til 2 millioner skal genfinansieres.

Efter 100 års halv retarderede mail fra en komplet idiotisk bankdame, der burde finde et nyt job (har du været der, så kender du det), ja så blev boliglånet på kun 1.4 million godkendt.

Ejeren af boligen fik under gennemgangen stillet en rente på 1,92% i sigte på en F5 lån med 10 års rentefrihed.

Se det er jo meget fint.

Men når lånet så endeligt har været i udbud og obligationerne er solgt, er det noget helt andet, ganske enkelt pga. kursen under salg af obligationerne IKKE var til kurs 100 .

Efter salget var den effektive rente 3,94% ganske enkelt fordi obligationerne ikke kunne sælges til kurs 100, men en meget lavere kurs.

Tjek hvilken kurs obligationerne sælges til

Renten er uhyre vigtig, men det er kursen i særdeleshed også.

Det kan virke lidt forvirrende, men det eneste du skal huske er, at der er en rente og en kurs på obligationerne.

Din bakrådgiver er fuldstændig komplet ligeglad med hvilken kurs dine nytegnede obligationer sælges til, det er ude af hans(hendes hænder, men de glemmer rent ofte lige at gøre opmærksom på den detalje, at kursen får kæmpe indflydelse på din effektive rente.

Spørg din rådgiver om kurs kontra rente

Når du overvejer et boliglån, så spørg hvad renten effektivt bliver, ikke hvad de kan til byde i rente før obligationssalg.

Spørg hvad de forventer at rente bliver efter salget af obligationer og hvad du faktisk kommer til at betal i rente hvert år.

Hvis du har læst eksemplet overfor, kan du se at banken skrev renten ville blive 1,92 og efter salget af obligationerne endte det på 3,94% som jo er pænt noget andet.

Skal vi vælge F1, F3, F5 elle fast rente?

Lad os lige slå det fast med det samme,

F1 = renten på dit boliglån er fastforrentet i 1 år og reguleres derefter.
F5 = du har fast rente i 5 år og derefter reguleres den til markedsvilkår
F10 = fast rente i 10 år og derefter rentetilpasning eller genfinansiering

F1 – F10 er forbundet med stor risiko for rentestigning og derfor er de billige som lån, men du kan risikere at lånet efter 5 år reguleres til en voldsom højere rente.

Er renten steget voldsomt, kan du indfri dine F5 lån til en kurs over 100 og dermed tabe en helt masse penge – eller du kan bide i det sure æble og betale den dyre rente.

Nøjagtigt det samme senarie udruller sig for F1 lån hvert år, er renten steget voldsomt og vil du af med dine dyre F1 lån og konvertere til f.eks. fastforrentet lån, ja så må du købe obligationerne retur til en kurs over 100.

Du kan altid få lov til at købe obligationerne til over kurs 100 for det vil ejerne tjene godt på.

Hvis du har læst med så langt, er du ved at være klar over, at vi at gøre med rente og kurs, som svinger op mod hinanden.

Lav rente giver høj kurs og omvendt kontra hvad der sker ude i verdenen.

Fik du en ualmindelig lav rente på dit boliglån i 2020, så vil du opleve at kursen stiger og stiger, for det er en obligation mange gerne vil have fat i.

Du kan med andre ord ikke lige indfri dit boliglån på 2 millioner fra 2020 for 2 millioner, kursen er steget og du skal betale mindst 2.5 mio. for at komme du af dit lån før tid.

Vil du sikrer dig en fast ens rente i hele boliglånets løbetid, så skal du vælge et obligationslån med FAST rente.
i 2021 kunne du få et 30 årigt lån med en fast rente på under 2%, i 2022 er den faste rente på obligationerne helt oppe på 4% – en KÆMPE forskel.

De 2% i forskel betyder, at det kommer til at koste enormt mere at tilbagebetale lånet over de 30 år – helt op til næsten 500.000 kroner.

Går du efter fastforrentet lån, så er det igen vigtigt, at du spørger ind til forventet kurs og rente, da en kurs under 100 vil betyde, din effektive rente bliver højere.

Sådan låner du billigst et boliglån

Det første I bør se på er udbetalingen på lånet. Har I ikke til udbetalingen, kan I låne den i banken, hvis I kan kreditgodkendes.

Som udgangspunkt kan vi ikke anbefale, at der lånes til udbetalingen på realkreditlånet.

Har I ikke de 200 – 400.000 i fri kapital, så er det måske ikke nu I skal købe et hus.

Med andre ord, det er sindssygt dyrt, at låne i banken til udbetalingen på et realkreditlån og en løsning, der vil gøre jeres økonomi dårligere kontra en periode på 5 år med opsparing til indskud.

Det vil derfor ofte være en kæmpe fordel at vente 5 års tid, hvor I spare op til indskuddet, eller måske det halve.

Lån til indskud er = No Go og det bliver MEGET dyrere end de fleste regner med (ikke mindst fordi løbetiden er kort)

Hvis I har indskuddet klar

Har i sparet op, solgt noget andet, arvet eller på andet måde fået adgang til indskuddet, er det kun realkreditlånet I skal se på.

Et lån med kort rentetilpasning er altid langt billigere end et lån med fast forrentning.

Her i år 2022 kan man få et fastforrentet lån til 3,5 – 4 % og et F5 lån til effektivt 3,84%

Det vil derfor være bedst at vælge fast forrentning lige i øjeblikket, hvis sikkerheden for et simpelt og fast budget vælges højt.

I et usikkert marked, vil det ofte være en god ide, at vælge den faste rente låst, så der er sikkerhed for en fast månedlig ydelse.

Vælges et rentetilpasningslån, hvor lånt tilpasses markedsrenten efter f.eks. 5 år (F5) ja, så kan man komme ud for , at renten er steget voldsomt i de 5 år og man pludselig stiger voldsomt i afdrag pr. måned.

Det hele handler om sikkerhed

Om I vælger et F1, F5 eller F30 lån, bør afhænge af, om I har råd til at betale, hvis renten pludselig stiger voldsomt.

Med et fastforrentet lån er I sikret sammen månedlige ydelse på boliglånet, det kan hverken stige eller falde og det betaler i godt til banken for.

I får en sikkerhed – og banken tager kassen for at I får sikkerheden.

Tør I går lidt på kompromis med sikkerheden mht. renten og det månedlige afdrag? Ja så kan I spare BOXEN på det.
Har I masser af luft i det månedlige budget? Tjener I med andre ord masser af penge kontra jeres faste udgifter? Ja så vi et F1 eller F5 være sagen, der kan spare jer et kæmpe beløb over bare 10 år.

Sådan skal I gøre

1: Vi har ikke til indskud

Helt fint, vi har ikke alle levet i en kælder og lever t af havregryn.

Tjek hvilken bank, der vil giver jer et lån ti indskud billigst.

Herefter så sørg for at få et realkreditlån med 5 -10 års afdragsfrihed, så I kan afdrage på det dyre banklån først.

Så snart banklånet er ude af verden, kan I komme ned på en lavere ydelse hver måned og begynde at afdrage på boliglånet.

2: Vi har til indskud

Så er det nu I skal udnytte jeres gode samlede økonomi og spørge flere banker, hvad de kan give jer et realkreditlån til.

Bankerne samarbejder med realkreditinstitutterne og har mulighed for at sætte deres egne fortjeneste ned for at få jer som kunder -og det bør I udnytte.

Indhent tilbud på lån fra mindst 3 forskellige banker.

De vil typisk komme med et super godt tilbud, mod I samler ALLE jeres aktiviteter hos dem, både pension, firmakonti og opsparinger etc.

Men hvis I samlet kan spare 10.000 på oprettelsen af lån, 300.000 på renten over 30 år og alle mulige andre gebyrer, ja så er det jo det hele værd og en kæmpe besparelse, der vil varme godt i den samlede økonomi.

Den belastende kreditvurdering

Vi har lagt den til sidst, for en kreditvurdering er MAX belastende.

Når banken skal indstille jer til et boliglån via realkredit, er det deres opgave at sørge for I er blevet kreditvurderet i hoved og røv, det er netop derfor de får en god sum penge for at realiserer lånet.

Bankens skal med andre ord sørge for, at I tjener nok og skylder mindre end der står på et skema, der opfylder gennemsnittet.

I skal endelig ikke skylde lidt mere i gæld end der står i deres skema og I skal endelig ikke tjene bare en lille smule mindre.

Bankkonsulenten kan gå helt i selvsving over de mindste udsving og begynde, at spørge ind til alle mulige ting.

Det er komplet irriterende og til sidst er man lige ved at bede dem fise af og glemme alt om huskøbet.

Men de gør jo bare deres job, de har fået at vide, at I som samlet familie ikke må skulde mere end 3,4 x jeres rådighedsbeløb.

Og så så bliver I ellers bedst om at lave et budget med alle tal for fagforening, forsikringer, madbudget osv. så de kan se nøjagtigt hvad I bruger pr. måned og holde det op mod jeres samlede nuværende gæld.

Det er enormt intimiderende, at en bankkonsulent begynder at rode i SÅ personlige oplysninger o g beder om alle mulige supplerende oplysninger.

Men det er desværre nødvendigt for at blive kreditvurderet – ALT bliver endevendt.

Er en af jer selvstændig = forvent mange uger med gennemgang og typisk en komplet forvirret bankansat, der ikke fatter en hat af noget som helst.

Selvstændige har enormt svært ved at få lån kontra lønmodtagere – Læs mere om iværksættere og boliglån her

Primært fordi de bankansatte ikke fatter at læse et regnskab, de er ganske enkelt inkompetente og kager rundt i det i mange uger.